За какво да внимавате когато купувате имот ново строителство

Проучете инвеститора

Инвеститорът е и продавач на избрания от вас апартамент. Разликата със съществуващите сгради е, че той поема ангажимент да построи и в бъдеще да ви прехвърли собствеността на обекта. Вие обаче трябва да правите плащания, независимо, че още не сте собственик. Именно затова трябва да съберете обективна информация за репутацията на инвеститора. Важно е да знаете какви проекти е реализирал, имал ли е забавяне в предварително обявените срокове, какво е качеството на обектите, които е построил.

Понякога атрактивната продажна цена е обвързана и с по-висок риск, доколкото строителството на една сграда е продължителен период, който е съпътстван от множество специфични дейности – изграждане на сградата, присъединяване към ток, водопровод, канал, узаконяване и др.

Строител на сградата

Понякога инвеститорите не изграждат самостоятелно своите проекти, а ангажират строителни фирми. Строителите, които имат право да изграждат различни категории строежи подлежат на регистрация в Централния професионален регистър на строителите. Проверете дали строителят на избраната от вас сграда е регистриран, на следния линк: https://register.ksb.bg/ 

Важно е да сте сигурни, че след завършване на строителството има към кого да се обърнете, в случай на необходимост от предявяване на претенции в гранационните срокове в строителството. Всеки регистриран строител е задължен да има и да поддържа застраховка „професионална отговорност“, с определени лимити.

Може да видите, кой е инвеститор и строител на даден проект на информационната табела, която задължително трябва да бъде поставена на обекта.

Проучете имота

В някои от случаите инвеститорът е и собственик на поземления имот, върху който се изгражда сградата. В други – инвеститорът е получил правото да построи сградата в чужд имот, като се е задължил да обезщети собствениците с апартаменти от новата сграда. И в двата случая е добре да знаете дали е безспорна собствеността на парцела, дали е бил предмет на съдебни производства, реституция, възбрани, ипотеки и дали има права на трети лица.

Понякога проверка в Имотния регистър не е достатъчна за изясняване на всички обстоятелства относно имота и е препоръчително да ангажирате юрист, който би могъл да направи необходимите проучвание и да ви предостави становище.

Сключване на предварителен договор

Сключването на предварителен договор е задължителен етап от закупуването на имот в процес на строителство, доколкото обикновено окончателният договор (нотариален акт) се подписва много по-късно. Препоръчително е да разгледате добре предоставения ви проект на договор и да ангажирате специалист, който да ви консултира.

Обърнете внимание дали е предвиден краен срок за въвеждане на сградата в експлоатация, както и дали са предвидени някакви неустойки или санкции при неспазване на определените срокове от строителя.

Имайте предвид, че предварителния договор не ви прави собственик. Той има за цел да изясни съществените условия, при които Купувачът ще придобие от Продавача определен имот. Ако някоя от страните откаже да изпълни ангажимента си, изправната страна може да иска от съда по местонахождението на имота, предварителния договор да бъде обявен в окончателен т.е. Продавачът да получи цената, а Купувачът – собствеността на имота.

Окончателен договор

Прехвърлянето на собствеността на недвижим имот се осъществява чрез договор в нотариална форма, който се подписва от страните и от нотариус и се вписва в Имотния регистър към Агенция по впсиванията.

Преди да бъде завършената сградата, на прехвърляне подлежи правото на строеж. Повечето инвеститори избягват да прехвърлят правото на строеж на конкретен обект, като една от причините, е че с придобиването му, купувачът се превръща в съинвеститор на цялата сграда. Всички промени в хода на строителствоито и определени актове, трябва да бъдат подписани от всички титуляри на правото на строеж.

След получаване на удстовоерение за изпълнен „груб строеж“ на сградата, което е предшествано от получаване на Акт 14, правото на строеж се странсфирмира в право на собственост. Изградена на „груб строеж“ е „сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.”

От този момент може да бъде прехвърлено правото на собственост на конкретен обект от сградата. Доколкото обаче предстоят допълнителни дейности, при подписване на нотариален акт, страните сключват и договор за строителство, в който изясняват ангажиментите във връзка с окончателно завършване в желания вид и въвеждане в експлоатация на сградата. 

Подготвил: Тихомир Иванов, 

Експерт Кредитиране, Удома.БГ