Как пандемията от Covid-19 може да се отрази на договор за закупуване на имот на зелено?

Потърсихме мнението на адвокат Вангел Грунов от адвокатско дружество ATALAW, който ще ни разясни какво са форс-мажорни обстоятелства, непреодолима сила, стопанска непоносимост и други дефиниции от правния свят. Ще ни разясни също така и за какво да внимаваме, когато подписваме договор за покупка на имот.

Вангел Грунов е адвокат, част от дружество ATALAW, с опит както в корпоративното право, така и в сделките с недвижими имоти. Преди да стане част правния свят е работил дълги години и като брокер в една от най-големите брокерски фирми в България – Адрес.

Г-н Грунов, как смятате, че ще се отрази пандемията от Covid-19  на строителния бранш?

В последната година като последица от добрата икономическа среда и добрите кредитни условия, значително нарасна търсенето на жилищни имоти, както с цел инвестиция, така и за лично ползване. Високото търсене и сравнително ограниченото предлагане, доведе до нарастваща строителна активност и издадени разрешения за строеж.

До настъпването на пандемията от Covid-19, се наблюдаваше устойчиво увеличение в цените на имотите и броят на сключените сделки. В следствие разпространението на вируса, наложеното извънредно положение и предприетите мерки в тази връзка от страна на държавните органи, оставиха множество засегнати бизнеси в почти всички стопански сфери и отрасли, както и физическите лица заети в тях. Наложените мерки за овладяване на пандемията поради ограничаващият си характер, водят до забавяне и неизпълнение на широк спектър от търговските отношения. В резултат на това, страните по различни договори са изправени пред несигурност, по отношение изпълнение на поетите договорните задължения по между им.

В контекста на настъпилата ситуация, следва да изложим някои съображения, касаещи възможностите за защита, в хипотезата на сключен между продавач и купувач предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в новострояща се жилищна сграда при наличието на обоснована и нарастващата опасност от неизпълнение или забавено изпълнение на задълженията им по един такъв договор.

Наличието на необходимите условия за това, се открива възможността засегнатата страна по договор да защити своите интереси, като се позове на непреодолима сила и/или на стопанска непоносимост.

Може ли да ни разясните какво е непреодолима сила?

Непреодолимата сила, известна още като форсмажор е уредена в чл. 306 от Търговския закон и е определена като „непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора.“ Това събитие следва да прави изпълнението на договора обективно невъзможно, докато то трае.

Актове на държавни органи, като например заповедите на Министерството на здравеопазването, могат да се приемат за „непредотвратимо събитие“, тъй като спазването им е задължително. За да приемем, че е налице непреодолима сила, е необходимо едновременно да са налице няколко условия:

1) събитието да е обективно, т.е. да не зависи от волята на някоя от страните по договора;

2) то да е възникнало след сключването му и да има извънреден характер;

3) това събитие трябва да е непредвидено или непредотвратимо.

Всеки ли може да се позове на форсмажор причинен от извънредното положение?

Безспорно може да се приеме, че пандемията от Covid-19 е форсмажорно обстоятелство, на което могат да се позоват, обаче, само пряко и непосредствено засегнати от него страни по договор. По отношение на предварителен договор за продажба на недвижим имот на тази хипотеза може да се позове както продавача, който има основно задължение да осигури строителството на сградата в определен срок, така и купувача, който има задължения съобразно договора да извърши предвидено плащане на част от продажната цена.

Продавачът би могъл да се позове на непреодолимата сила, в случаи, които водят до обективна възможност да изпълнява своите задължения, за периода, в който е налице съответната пречка, като например:

• след настъпване на извънредното положение е инициирана стачка от неговите работници ангажирани със строителството на сградата, които поради риск от зараза с Covid-19 отказват да изпълняват задълженията си;
• ако негови доставчици не могат да доставят необходимите материали за извършване на строителството;
• поради причини, които са в резултат на преки последици от извънредното положение, като ограничаващи ги в тази връзка актове на държавни органи;

Каква е отговорността на страните при настъпване на форсмажорни обстоятелства?

За времето, в което е налице обективна непреодолима сила и продавачът не може да реализира строителство се счита, че той не е в забава. Този период важи до  отпадане на съответната обективна причина от извънреден характер, като от Продавача не може да се търси отговорност и няма да дължи обезщетение за вреди и неустойки по договора.

Трябва ли изрично уведомяване на другата страна?

При настъпване на обстоятелство от извънреден характер, е необходимо Продавача да изпрати изрично уведомяване до Купувача, с което да го информира в какво се състои непреодолимата сила и възможните последици от нея за изпълнението на договора.

Следва да се има предвид, че всеки, който се позовава на форсмажор, трябва да обоснове изрично по какъв начин непреодолимата сила е ограничила възможността си  да изпълни съответното задължение, както и незабавно след възникване на обстоятелството да уведоми другата страна по договора.

Задължително ли е в договора да е включена клауза за форсмажорни обстоятелства?

Всеки засегнат може да се позовете на обстоятелства, свързани с форсмажор и в случаите, в които липсва такава договорена клауза. Условията за прилагането му произтичат от общите правила на закона и имат пряко приложение, разбира се ако са налице и необходимите обстоятелства.

Страните в предварителния договор може да са предвидили клаузи за непреодолима сила, с която да се дават по-широки възможности за позоваване на непреодолима сила в допълнение на предвиденото в закона. Възможно е обаче тези клаузи да предвиждат и специфични условия, за да може страната да се позове на форсмажор.

Задължена ли е  насрещната страна да изпълнява задълженията си при форсмажор?

Докато трае непреодолимата сила, изпълнението на задълженията се спира, но се спират и свързаните с тях насрещни задължения. Ако продавачът спре строителството на сградата поради непреодолима сила, купувачът също може да не извършва задълженията си за плащания докато трае обстоятелството, което се характеризира като форсмажор.

При позоваване на тази възможност е важно да бъде съобразено и че при достатъчна продължителност на непреодолимата сила всяка от страните може да прекрати договора на основание чл. 306, ал. 5 от ТЗ.

Прекратяване, основанието на непреодолима сила не е идентично с развалянето поради неизпълнение на една от страните на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Преди настъпване на непреодолимата сила трябва страната, която се позовавана това да е изпълнявала точно задълженията си по договора, за да бъде прекратен на основание чл. 306, ал. 5 ТЗ. Съществената разлика е в това, че прекратяването поради непреодолима сила и дезинтересираност на прекратяващата страна действа занапред, т.е. всяка от страните запазва това, което е получила по договора до този момент и няма право да иска връщане на вече заплатените суми.

Може ли да бъде прекратен предварителен договор поради липса на възможност за плащане?

Следва да се има предвид, че съгласно действащото законодателство, длъжникът не отговаря, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина. Но обстоятелството,  че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от отговорност.

Купувачът на недвижим имот не би могъл да се позове на извънредните мерки и да откаже плащане, докато трае извънредното положение. В случай на забавено плащане продавачът има възможност да развали договора на основание чл. 87, ал.1 от ЗЗД, като даде на купувача подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.

Споменахте и стопанска непоносимост. Какво представлява тя?

Институтът на стопанската непоносимост е регламентиран в чл. 307 от Търговския закон. Основната цел е при последваща невъзможност за изпълнение на договора да не се допусне несправедливо икономическо обедняване на едната страна по сделката и неочаквана, несправедлива печалба за другата страна - по причини, за които страните нито имат вина, нито са могли да предвидят.

Предпоставките за приложение на стопанска непоносимост може да бъдат:

• да са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят към момента на сключване на договора.
• настъпилите изменения след сключването на договора трябва да са такива, че страните не биха сключили договора, ако обстоятелствата са били такива при сключването му.
• Запазването на договора трябва да противоречи на принципите на справедливостта и добросъвестността поради нарушена еквивалентност на задълженията, когато поради извънредни промени в икономиката се окаже, че едната страна дължи много повече от другата.

От друга страна, ако едната страна претърпи загуби или изпитва затруднения, например при производството или реализацията на своята продукция, които са в рамките на нормалния пазарен риск, е налице проявление на взаимодействието на пазарни сили и принципи при нормална икономическа обстановка.

Типичен пример за стопанска непоносимост е съществена промяна в стойността на цената по договора или условията за нейното формиране – напр. ако цената е определена в чуждестранна валута и има значителен спад в нейния валутен курс и конвертируемостта ѝ към лева.

Как може да се позовем на стопанска непоносимост и какви възможности дава това?

По съдебен ред, чрез подаване на искова молба пред окръжния съд по седалището на другата страна, освен когато страните изрично са предвидили споровете между тях да бъдат решавани от арбитражен съд.

На стопанска непоносимост могат да се позоват само страните по търговски сделки – това са сделки с търговци (между двама търговци или търговец и физическо лице) или изрично изброените в чл. 1, ал. 1 от ТЗ видове сделки.

При стопанската непоносимост страните по договор могат:

• да искат изцяло прекратяването на договора;
• да запазят договорните си отношения в цялост, като засегнатата страна поиска от съда да измени конкретен обременителен текст от договора. В този случай се цели да се възстанови икономическото равновесие, като задълженията на едната страна да съответстват на тези на другата.

При текущата ситуация – обявяването на извънредно положение заради пандемията от Covid-19, на лице ли са предпоставки за позоваване на стопанска непоносимост?

В контекста на текущата ситуация в условия на пандемия от Covid-19, несъмнено можем да очакваме, че ще бъде налице промяна в икономическата ситуация. Вероятно е да възникнат условия за  резки и съществени сривове на цените в различни сектори, както и значително покачване на цените на най-необходимите стоки или на суровините за тях. В сектора на строителството такива промени биха довели до промяна в цените на недвижимите имоти.

При тези случаи запазването и изпълнението на договори при първоначално уговорените условия съществено би накърнило икономическите интереси на едната от страните. Следва да е налице чувствителна, фрапантна промяна на съотношението в стойността на насрещните престации (задължения), в сравнение с момента на сключване на договора, към който страните са ги считали еквивалентни.

С оглед на изложеното по–горе може да се заключи, че преценката за наличието на стопанска непоносимост е конкретна, като следва за всеки конкретен случай да се прецени дали институтът на стопанската непоносимост ще намери приложение.